¿Cuánto cuesta construir un segundo piso?
Lo primero no es el precio por m², es saber si la casa soporta otro nivel. Esta herramienta ordena las partidas de una ampliación vertical para que las cotices en ese orden.
Por el Equipo editorial de Obra en Cifras · Última revisión:
Referencia oficial: mano de obra por m² (IMSS 2026)
Costo de mano de obra por m² de construcción para obra privada, vigente desde el 1 de febrero de 2026.
| Concepto | Por m² | Ámbito |
|---|---|---|
| Casa habitación de interés social | $1,283 | Nacional |
| Casa habitación tipo medio | $1,523 | Nacional |
| Casa habitación residencial de lujo | $1,991 | Nacional |
| Edificio habitacional de interés social | $1,238 | Nacional |
| Edificio habitacional tipo medio | $1,443 | Nacional |
| Edificio habitacional de lujo | $2,120 | Nacional |
Ejemplo: 60 m² de casa habitación tipo medio × $1,523 = $91,380 solo de mano de obra, antes de materiales.
El IMSS publica estos montos para estimar cuotas de seguridad social cuando una obra no comprueba su mano de obra. No son precios de mercado ni incluyen materiales, herramienta, indirectos ni utilidad del contratista; úsalos como piso de referencia para revisar si una cotización de mano de obra es realista.
Fuente: IMSS — Acuerdo ACDO.AS2.HCT.270126/9.P.DIR (DOF 06/02/2026) · vigente desde febrero de 2026 · consultado en
Cómo se arma la cuenta
| Partida | Cómo se calcula |
|---|---|
| Evaluación estructural | Precio fijo del profesional |
| Refuerzos | Según dictamen |
| Construcción del nivel | m² × precio cotizado |
| Escalera | Pieza o lote |
| Impermeabilización | m² de azotea |
| Licencia | Derechos municipales |
El orden importa: la evaluación puede cambiar todo lo demás.
Cómo medir
- Mide el área del nivel nuevo por el exterior de los muros. No necesariamente coincide con la planta baja.
- Antes de cotizar, pide una evaluación de la estructura existente: cimentación, columnas, trabes y losa.
La evaluación va antes del presupuesto
Un profesional responsable debe revisar cimentación, columnas, trabes y losa existentes y definir el proyecto de ampliación. Si la evaluación pide reforzar, esa partida puede cambiar el total más que cualquier diferencia de precio por m².
Pide también que se cotice la protección de la planta baja si la seguirás habitando durante la obra.
Referencia oficial 2026
El IMSS publica cada año un costo de mano de obra por m² para obra privada. En 2026 (DOF 6 de febrero de 2026) es de $1,283/m² para casa habitación de interés social, $1,523/m² para tipo medio y $1,991/m² para residencial de lujo. Es solo mano de obra y se usa para calcular cuotas del IMSS; los materiales, el proyecto y la utilidad del contratista van aparte.
Señales para pedir la evaluación cuanto antes
Grietas en muros o losa, humedad en la azotea, una casa construida sin planos o una losa que se siente flexible. Estas señales no dicen si la casa aguanta: dicen que la evaluación es indispensable y puede encontrar refuerzos necesarios.
Sistemas para el nuevo nivel
Además del sistema tradicional de block y losa, hay sistemas ligeros (muros de tablaroca o panel, cubierta ligera) que reducen el peso sobre la estructura existente. Cuál conviene lo decide el profesional con base en la evaluación, no el precio.
Qué cambia el resultado
- Resultado de la evaluación estructural.
- Sistema constructivo del nuevo nivel.
- Escalera interior o exterior.
- Si se habita la planta baja durante la obra.
Qué pedir por escrito en la cotización
- Dictamen estructural por escrito.
- Proyecto del nuevo nivel con planos.
- Protección de la planta baja.
- Licencia de ampliación.
Errores comunes
- Cotizar el segundo piso sin evaluar la estructura.
- Colar una losa adicional encima de la existente sin proyecto.
Fuentes y referencias
- IMSS / DOF: Acuerdo ACDO.AS2.HCT.270126/9.P.DIR: costos de mano de obra por m² 2026 (DOF 6 feb 2026)Mano de obra por m² que el IMSS usa para determinar cuotas de obra privada. Sirve como piso de referencia, no como precio de construcción.Enlace revisado: octubre de 2026
Preguntas frecuentes
¿Mi casa aguanta un segundo piso?
Esa respuesta solo la puede dar un profesional que revise la estructura. Esta herramienta no lo determina.
¿Por qué la evaluación es la primera partida?
Porque puede cambiar el resto del presupuesto: si pide reforzar, esa partida puede ser importante.
¿Cuánto cuesta un segundo piso de 40 m²?
Multiplica 40 m² por el precio cotizado y suma evaluación, refuerzos, escalera y licencia. La mano de obra sola, según el IMSS 2026, parte de $1,283/m² en vivienda de interés social.
¿Se puede construir un segundo piso de tablaroca?
Hay sistemas ligeros, pero la decisión la toma el profesional tras evaluar la estructura.