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COS y CUS: cuánto puedes construir en tu terreno
El COS (coeficiente de ocupación del suelo) limita cuánta superficie del terreno puede ocupar la construcción en planta baja. El CUS (coeficiente de utilización del suelo) limita cuántos m² en total puedes construir sumando todos los niveles. Ambos los fija el programa de desarrollo urbano de tu municipio.
Por el Equipo editorial de Obra en Cifras · Última revisión:
Ejemplo en un terreno de 200 m²
COS × terreno = desplante máximo; CUS × terreno = construcción total máxima.
| Dato | Valor | Resultado |
|---|---|---|
| COS | 0.7 | 140 m² en planta baja |
| Área libre | 1 − 0.7 = 0.3 | 60 m² |
| CUS | 2.1 | 420 m² en total |
Cómo se calcula
Superficie de desplante máxima = COS × superficie del terreno. Superficie total construible = CUS × superficie del terreno. En un terreno de 200 m² con COS 0.7 y CUS 2.1: hasta 140 m² en planta baja y hasta 420 m² en total, por ejemplo tres niveles de 140 m².
El área que no se ocupa (1 − COS) es área libre; muchos programas piden que una parte sea permeable para infiltrar agua de lluvia.
Dónde se consulta
En la constancia o certificado de uso de suelo (zonificación) de tu predio. También ahí vienen el número de niveles permitido, la altura y las restricciones de frente. Revísalo antes de diseñar: la licencia se niega si el proyecto los rebasa.
Ejemplo: ampliar una casa existente
Terreno de 160 m² con COS 0.6 y CUS 1.2. Desplante máximo: 96 m². Construcción total máxima: 192 m². Si la casa actual tiene 90 m² en planta baja y nada arriba, puedes construir hasta 6 m² más en planta baja y hasta 96 m² en planta alta, siempre que el número de niveles y la altura permitida lo admitan.
Si ya construiste por encima del COS o del CUS, la licencia para ampliar puede negarse hasta que regularices lo existente; revisa la guía para regularizar una construcción.
Área libre y superficie permeable
Lo que queda fuera del COS es área libre: patios, jardines y cochera descubierta, según el reglamento. Muchos programas de desarrollo urbano piden además que una parte del terreno sea permeable, es decir, que deje infiltrar el agua de lluvia; un patio totalmente cubierto de concreto puede no contar como área permeable.
Pregunta también qué cuenta para el CUS en tu municipio: en algunos lugares los estacionamientos techados, los sótanos o los cuartos de servicio en azotea tienen reglas propias.
Otras restricciones que vienen junto
La zonificación puede fijar, además del COS y el CUS, el número de niveles, la altura máxima, la restricción frontal (metros que debes dejar libres desde el alineamiento), restricciones laterales y el uso permitido. Para saber cuántos m² puedes construir debes cumplir todas a la vez: la más restrictiva es la que manda.
Preguntas frecuentes
¿Qué significa COS 0.6?
Que la construcción puede ocupar en planta baja hasta el 60% del terreno.
¿Cómo sé el CUS de mi terreno?
En el certificado de uso de suelo o en el programa de desarrollo urbano de tu municipio.
¿Qué pasa si construyo más de lo que permite el CUS?
La autoridad puede negar la licencia, aplicar multas o pedir que regularices o demuelas lo excedente, según el reglamento local.
¿La cochera cuenta en el COS?
Si está techada suele contar como construcción; si es descubierta, normalmente no. Confírmalo con tu municipio.