¿Cuánto cuesta construir una casa en México?
Captura el área por nivel y el precio por m² que te cotizaron. Después agrega lo que esa cotización no incluye: proyecto, estudios, licencia, conexiones y exteriores.
Por el Equipo editorial de Obra en Cifras · Última revisión:
Referencia oficial: mano de obra por m² (IMSS 2026)
Costo de mano de obra por m² de construcción para obra privada, vigente desde el 1 de febrero de 2026.
| Concepto | Por m² | Ámbito |
|---|---|---|
| Casa habitación de interés social | $1,283 | Nacional |
| Casa habitación tipo medio | $1,523 | Nacional |
| Casa habitación residencial de lujo | $1,991 | Nacional |
| Edificio habitacional de interés social | $1,238 | Nacional |
| Edificio habitacional tipo medio | $1,443 | Nacional |
| Edificio habitacional de lujo | $2,120 | Nacional |
Ejemplo: 90 m² de casa habitación tipo medio × $1,523 = $137,070 solo de mano de obra, antes de materiales.
El IMSS publica estos montos para estimar cuotas de seguridad social cuando una obra no comprueba su mano de obra. No son precios de mercado ni incluyen materiales, herramienta, indirectos ni utilidad del contratista; úsalos como piso de referencia para revisar si una cotización de mano de obra es realista.
Fuente: IMSS — Acuerdo ACDO.AS2.HCT.270126/9.P.DIR (DOF 06/02/2026) · vigente desde febrero de 2026 · consultado en
Ejemplo: casa de dos niveles
| Concepto | Operación | Resultado |
|---|---|---|
| Área considerada | 8 × 10 m × 2 niveles | 160 m² |
| Construcción | 160 m² × precio de tu cotización | Depende de la cotización |
| Partidas fuera de la cotización | Proyecto + estudio de suelo + licencia + conexiones | Importes que captures |
| Total preliminar | Subtotal × (1 + contingencia) | Resultado de la calculadora |
No usamos un precio de mercado: el ejemplo muestra cómo se arma la cuenta.
Cómo medir
- Mide el área construida de cada nivel por el exterior de los muros, no el terreno. Patios y cocheras descubiertas normalmente no cuentan.
- Pregunta al contratista cómo cobra escaleras, terrazas y volados: unos los cuentan completos, otros a la mitad y otros no los cobran.
Por qué no publicamos un precio por m² para todo México
El costo por m² cambia con la ciudad, el sistema constructivo, el nivel de acabados, el acceso a la obra y la fecha. No encontramos una fuente pública que permita publicar un precio nacional confiable y fechado para vivienda particular, así que la calculadora trabaja con el precio de tu cotización.
Si todavía no tienes cotizaciones, empieza por la guía para hacer un presupuesto y pide propuestas con el mismo plano y la misma lista de acabados.
Qué preguntar antes de aceptar un precio por m²
¿Qué superficies cobra y cómo trata escaleras, terrazas y volados? ¿Incluye instalaciones hidráulica, sanitaria, eléctrica y de gas? ¿Qué acabados considera en piso, muros, baños y cocina? ¿Incluye IVA, fletes, limpieza y retiro de escombro?
Si una propuesta no responde estas preguntas por escrito, no es comparable con otra que sí lo hace.
Referencia oficial 2026: mano de obra por m²
El IMSS publica cada año un costo de mano de obra por m² para obra privada. En 2026 (DOF 6 de febrero de 2026) es de $1,283/m² para casa habitación de interés social, $1,523/m² para tipo medio y $1,991/m² para residencial de lujo. Es solo mano de obra y se usa para calcular cuotas del IMSS; los materiales, el proyecto y la utilidad del contratista van aparte.
Úsalo para detectar cotizaciones fuera de lugar: si un precio por m² «todo incluido» apenas supera la mano de obra del IMSS para ese tipo de vivienda, pregunta qué materiales y acabados deja fuera.
Cómo se reparte el presupuesto de una casa
Un presupuesto completo se organiza en etapas: preliminares y cimentación, estructura y muros (obra negra), instalaciones y aplanados (obra gris), y acabados, carpintería, cancelería y muebles. Los acabados son la etapa con más variación: dos casas con la misma obra negra pueden terminar con costos muy distintos.
Fuera de la obra quedan partidas que el precio por m² rara vez cubre: proyecto arquitectónico y estructural, estudio de mecánica de suelos, licencia y derechos, conexiones de agua, drenaje y luz, bardas y exteriores.
Construir por etapas
Si no tienes el presupuesto completo, termina etapas cerradas: una obra negra bien protegida e impermeabilizada aguanta la espera; una losa sin impermeabilizar o varillas expuestas, no. Pide al contratista un precio por etapa y no solo por m² total.
Qué cambia el resultado
- Nivel de acabados: piso, cancelería, cocina y baños mueven más el total que la obra negra.
- Ciudad y acceso a la obra: fletes, calles estrechas o terreno en pendiente encarecen.
- Tipo de suelo: un suelo blando puede requerir una cimentación más costosa (lo define el estudio de suelos).
- Número de niveles y claros grandes: más estructura y cimbra.
- Quién compra los materiales: si los compras tú, el contratista cobra solo mano de obra y utilidad.
- Fecha: los insumos se actualizan con el índice de precios de INEGI; una cotización vieja ya no sirve.
Qué pedir por escrito en la cotización
- Planos y superficie que se está cotizando, por nivel.
- Qué incluye por etapa: cimentación, estructura, instalaciones, acabados.
- Marca o especificación de los acabados principales.
- Si incluye IVA, fletes, limpieza y retiro de escombro.
- Forma de pago por avance de obra, no por adelantado.
- Quién tramita la licencia y quién registra la obra en el IMSS (SIROC).
- Plazo, penalizaciones y garantía por vicios ocultos.
Errores comunes
- Comparar precios por m² de propuestas que incluyen cosas distintas.
- Olvidar el proyecto, la licencia y las conexiones al presupuestar.
- No dejar contingencia para imprevistos de cimentación.
- Pagar por adelantado la mayor parte de la obra.
Fuentes y referencias
- INEGI: Índice Nacional de Precios Productor: construcciónSeguir variaciones de precios de insumos. Es un índice, no una lista de precios.Enlace revisado: octubre de 2026
- Profeco: Quién es Quién en los Precios de materiales de construcciónConsultar precios observados por producto, establecimiento y ciudad.Enlace revisado: octubre de 2026
- IMSS / DOF: Acuerdo ACDO.AS2.HCT.270126/9.P.DIR: costos de mano de obra por m² 2026 (DOF 6 feb 2026)Mano de obra por m² que el IMSS usa para determinar cuotas de obra privada. Sirve como piso de referencia, no como precio de construcción.Enlace revisado: octubre de 2026
Preguntas frecuentes
¿Por qué la calculadora no trae un precio por m²?
Porque no existe un precio único confiable para todo México: cambia por ciudad, sistema constructivo, acabados y fecha. Usa el de una cotización para tu proyecto.
¿Elegir “obra gris” cambia el resultado?
No. Solo documenta qué incluye el precio que capturaste, para que no lo compares con una propuesta de obra completa.
¿Sobre qué se calcula la contingencia?
Sobre el subtotal de todas las partidas con precio, incluida la construcción.
¿Cuánto cuesta construir una casa de 2 pisos?
Multiplica el área de los dos niveles por el precio por m² cotizado y suma la escalera, la losa de entrepiso y las partidas fuera de la cotización. La calculadora acepta varios niveles.
¿Cuánto cuesta construir una casa de interés social en 2026?
El IMSS considera $1,283 por m² solo de mano de obra para ese tipo de vivienda. El total depende además de materiales, acabados y ciudad; pide una cotización con el plano.
¿Puedo construir con crédito Infonavit?
Sí, Infonavit tiene productos para construir en terreno propio. Revisa la guía de construir con crédito Infonavit.
¿Cuánto tiempo tarda construir una casa?
Depende del tamaño, del clima y del flujo de pago. Pide al contratista un programa de obra por semanas y amarra los pagos a ese avance.