¿Cómo regularizar una construcción sin permiso?

Antes de empezar

En la Ciudad de México el trámite se llama registro de obra ejecutada (artículo 72 del Reglamento de Construcciones): se solicita con la responsiva de un Director Responsable de Obra, la autoridad visita la obra y la registra si cumple, previo pago de derechos y de la multa del artículo 253, que va del 5 al 10% del valor de la construcción según avalúo.

Pasos para regularizar

1. Reúne lo que ya tienes: escritura o documento de posesión, boleta predial, planos o croquis anteriores y fotos de la obra.
2. Pide en la ventanilla de tu municipio o alcaldía cómo se llama el trámite de regularización y qué documentos exige.
3. Tramita o actualiza la constancia de alineamiento y número oficial y, si te la piden, la de uso de suelo o zonificación.
4. Contrata a un Director Responsable de Obra o perito (si tu reglamento lo exige) para levantar planos de lo construido y revisar que cumpla.
5. Si la revisión encuentra incumplimientos (invasión de restricciones, niveles de más, problemas estructurales), corrígelos antes de solicitar el registro.
6. Presenta la solicitud con planos de la obra ejecutada y comprobantes de toma de agua y conexión al drenaje; espera la visita de verificación.
7. Paga derechos y multa, y conserva el registro: lo pedirán para vender, escriturar la construcción o tramitar una ampliación futura.

Checklist para llevar a la ventanilla

Confirma cada punto con tu municipio: no todos aplican en todos los casos.

Qué dice el reglamento de la Ciudad de México

El artículo 72 del Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal establece que, cuando la obra se ejecutó sin registro de manifestación de construcción o licencia de construcción especial y se demuestra que cumple el reglamento y los programas de desarrollo urbano, la administración concede el registro de obra ejecutada. La solicitud se presenta por la plataforma digital con la responsiva de un Director Responsable de Obra, y se acompaña de la constancia de alineamiento y número oficial, la acreditación de la toma de agua y la conexión del albañal, y los planos arquitectónicos, estructurales y de instalaciones de lo construido.

Después, la autoridad revisa los documentos, visita la obra y autoriza el registro previo pago de los derechos del Código Fiscal y de las sanciones del reglamento. El artículo 253 fija para quien construye sin registro o licencia una multa del 5 al 10% del valor de las construcciones, según el avalúo de un valuador registrado.

Fuente oficial: Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal, arts. 72 y 253 (última reforma, Gaceta Oficial 4 de octubre de 2024)

Fuera de la Ciudad de México

Cada municipio tiene su propio reglamento y su propia ley de ingresos: el trámite puede llamarse regularización de construcción, licencia de construcción extemporánea o registro de obra terminada, y la multa puede calcularse por m², por porcentaje del valor o como un recargo sobre los derechos normales. Pregunta en la dirección de desarrollo urbano u obras públicas el nombre exacto, los requisitos y cómo se calcula la sanción.

Algunos municipios abren programas temporales de regularización con descuentos en multas. Pregunta si hay uno vigente antes de iniciar.

Por qué conviene regularizar

Una construcción sin registro complica vender, heredar, escriturar la ampliación o pedir un crédito con garantía del inmueble: el notario o el banco piden que lo construido coincida con lo registrado. También limita ampliaciones futuras, porque para ampliar se suele pedir la licencia o el registro de lo existente.

Además, una obra en proceso sin licencia puede ser suspendida o clausurada; regularizar después de una clausura suele ser más caro y lento que hacerlo de forma voluntaria.

Cuánto cuesta

El costo total suma los derechos del trámite, la multa, los honorarios del Director Responsable de Obra o perito por levantar y firmar planos, y las correcciones que la revisión exija. Con la multa de la Ciudad de México como ejemplo, una construcción con avalúo de $800,000 tendría una sanción de entre $40,000 y $80,000, más derechos y honorarios.

Para estimar el valor de lo construido antes del avalúo, puedes usar la superficie y el costo de mano de obra por m² que publica el IMSS como referencia mínima, sabiendo que el avalúo oficial es el que cuenta.

Fuente oficial

Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal, arts. 72 y 253 (última reforma, Gaceta Oficial 4 de octubre de 2024)

Preguntas frecuentes